Real Estate Pro-Forma: laskelmat, esimerkit ja skenaariot (video) (2023)

Sisällysluettelo:

• 1:23:Osa 1: Miksi Real Estate Pro-Forma?
• 2:29:Osa 2: Yksinkertainen Pro-Forma Real Estate Excel ja -laskelmat
• 12:34:Osa 3: Skenaarioiden rakentaminen pro-formaksi (esimerkki moniperheestä)
• 18:09:Osa 4: Erot muiden kiinteistötyyppien ja kehittyneempien kohteiden välillä
• 20:03:Yhteenveto ja yhteenveto

Miksi Real Estate Pro-Forma?

Aivan kuten sinun on ymmärrettävä tilinpäätös ymmärtääksesi tavallisten yritysten taloudellinen mallinnus ja arvostus, sinun on ymmärrettävä Pro-Forma, jos haluat ymmärtää kiinteistöjä.

Real Estate Pro-Forma on yksinkertaistettu ja yhdistetty kiinteistöjen tuloslaskelma ja kassavirtalaskelma, johon on tehty muutamia muutoksia – kuten useimmissa tapauksissa ei tuloveroa eikä poistoja.

Kiinteistöillä on tilinpäätös, mutta mallinnus- ja arvostustarkoituksiin voimme yksinkertaistaa ja vain projisoida Pro-Forman – kuten teemme usein arvostettaessa yrityksiä DCF:llä ja ennustettaessa vain niiden kassavirtoja.

Real Estate Pro-Forman muoto ja yksinkertaiset laskelmat

Aloitat aina potentiaalisista tuloista, jos kiinteistö on 100 % käytössä ja kaikki vuokralaiset maksavat markkinahintaa, ja tee sitten vähennyksiä.

Seuraavaksi luettelet kiinteistön päivittäiseen toimintaan tarvittavat käyttökulut.

Tämän jälkeen luetellaan "pääomakustannukset" (samanlainen kuin CapEx ja käyttöpääoman muutos normaaleille yrityksille), jotka vastaavat pitkäaikaisia ​​eriä, jotka kestävät yli vuoden.

Lopuksi näytät velkapalvelun (korot ja pääoman takaisinmaksut) ja kassavirran osakkeisiin alareunassa.

Tässä on yksinkertainen esimerkki kiinteistöpro-formasta ja jokaisesta sen osasta:

Tulot ja tosiasialliset bruttotulot

Perusvuokratulotyläosassa edustaa tätä "potentiaalista tuloa" 100 %:n käyttöasteella ja vuokralaisten maksamilla täysillä markkinavuokralla.

Yksinkertainen laskelma:Jos kiinteistössä on 10 000 vuokrattavaa neliöjalkaa ja markkinahinta on 50 dollaria neliöjalkaa kohti vuodessa, perusvuokratulo on 500 000 dollaria.

Yleiset vähennykset ja oikaisut koskevat Absorption & Turnover Vacancy, Concessions & Free Rent, Expense Rembursements ja General Vacancy.

Absorptio ja liikevaihto Vacancyon kuukausien seisokkeille, kun vuokralainen lähtee, ja uuden vuokralaisen löytäminen vie aikaa. Se ei ole kulu, vaan pikemminkin "menetetyt vuokratulot".

Yksinkertainen laskelma:Jos vuokralainen vuokraa 2 000 neliöjalkaa hintaan 50 $/neliöjalka vuodessa, tämä vuokralainen lähtee ja uuden vuokralaisen löytäminen kestää 6 kuukautta, otto- ja liikevaihtovakanssi on 2 000 * $ 50 * (6/12) = 50 000 $.

Edut ja ilmainen vuokrakäytetään, kun uusi vuokralainen muuttaa sisään tai olemassa oleva vuokralainen uusiutuu ja myönnät "ilmaisia ​​kuukausivuokraa" kannustimena.

Yksinkertainen laskelma:Jos vuokralainen vuokraa 2 000 neliöjalkaa hintaan 50 $/neliöjalka vuodessa, tämä vuokralainen lähtee ja uuden vuokralaisen löytäminen kestää 6 kuukautta, otto- ja liikevaihtovakanssi on 2 000 * $ 50 * (6/12) = 50 000 $.

Kulukorvauksetovat tulojen lisäys ja edustavat vuokralaisten suhteellista osuutta kiinteistöveroista, vakuutuksista ja ylläpidosta/apukuluista.

Yksinkertainen laskelma:Jos vuokralainen, joka vuokraa 2 000 neliöjalkaa, vastaa vain omasta osuudestaan ​​kiinteistöveroista ja kiinteistöverot koko 10 000 neliömetrin rakennuksesta ovat 50 000 dollaria vuodessa, tämän vuokralaisen on maksettava (2 000 / 10 000) * 50 000 dollaria = 10 000 dollaria .

Yleinen työpaikkaon tarkoitettu tilalle, joka on "pysyvästi tyhjillään", eli ei ole vuokralaista eikä suunnitelmia lähiaikoina.

Yksinkertainen laskelma:Jos tässä samassa 10 000 vuokrattavan neliöjalan rakennuksessa on 1 000 neliöjalkaa, joka on aina tyhjä, Yleinen Vacancy -rivikohta olisi 10 000 * 10 % * 50 $ = 50 000 $.

Kuten yllä olevassa kuvakaappauksessa, t näkyy negatiivisella merkillä pro-formassa, koska se edustaa vähennystä "potentiaalisista tuloista".

Todellinen bruttotulosummaa kaikki nämä oikaisut ja on samanlainen kuin tavallisten yritysten nettotulo tai liikevaihto, mutta kassaperusteisesti eikä suoriteperusteisesti.

Liikekulut

Yhteiset toimintakulut sisältävät kiinteistöjen hoitokulut, apurahat, ylläpidon, vakuutukset, myynti- ja markkinointikulut, yleiset ja hallintokulut, kiinteistöverot ja varannot.

Jotkut ovat ennustettuja prosentteina efektiivisestä bruttotulosta, toiset perustuvat $ neliöjalkaa tai $ neliömetriä kohtiin, ja jotkut ovat prosentteja kiinteistön arvosta.

Kiinteistönhoitomaksutolemassa, koska omistajat harvoin hallitsevat omaisuuttaan suoraan; Sen sijaan he palkkaavat kolmannen osapuolen rahastoyhtiöitä käsittelemään vuokralaisia, keräämään vuokraa, ratkaisemaan ongelmia ja järjestämään korjauksia ja huoltoa.

Yksinkertainen laskelma:Jos hallinnointipalkkiot ovat 3 % EGI:stä ja EGI on miljoona dollaria, nämä palkkiot ovat 30 000 dollaria.

MuutLiikekulutvoivat sisältää vakuutuksia, huoltoa ja korjauksia sekä apuohjelmia; jos kiinteistö on riittävän suuri, tähän luokkaan voi kuulua myös henkilöstön palkanlaskenta, myynti ja markkinointi, vahtimestari-, maisemointi- ja turvallisuuspalvelut.

Yksinkertainen laskelma:Jos toimintakulut ovat 10,00 dollaria vuokrattavaa neliöjalkaa kohden vuodessa ja vuokrattavia neliöjalkoja on 50 000, vuotuiset toimintakulut ovat 500 000 dollaria.

KiinteistöverotLähes kaikki paikalliset hallitukset maailmanlaajuisesti perivät niitä koulujärjestelmien, poliisin ja infrastruktuurin rahoittamiseksi.

Paikoissa, kuten Australiassa ja Isossa-Britanniassa, kiinteistöjen myynnistä peritään myös leimavero, joka voi olla olemassa vuosittaisten kiinteistöverojen rinnalla tai sen sijaan.

Yksinkertainen laskelma:Kiinteistön viimeisin arvioitu arvo oli 20 miljoonaa dollaria. Osavaltio ja kaupunki veloittavat kiinteistöveroa yhteensä 3 % kiinteistön arvosta, joten verot ovat täällä 600 000 dollaria.

Varauksetolemassa "tasoittaakseen" kiinteistön kassavirtoja, kun suuria, epäsäännöllisiä pääomakustannuksia ilmaantuu.

Jos esimerkiksi jaat 200 000 dollaria vuodessa varannoille 5 vuoden aikana, kun pääomakustannuksia ei ole vuosina 1–2, 600 000 dollaria pääomakustannuksia vuonna 3, 0 vuonna 4 ja 400 000 dollaria vuonna 5, voi käyttää Varantoja kattamaan vuoden 3 ja 5 kustannukset ilman, että se uppoaa kiinteistön kassavirtoihin.

Jos rahastot eivät riitä näiden pääomakustannusten rahoittamiseen, ne rahoitetaan sen sijaan osalla kiinteistön vuotuisesta kassavirrasta. Tässä on esimerkki:

HUOMAUTUS:Asiasta on merkittävää erimielisyyttämissänäiden reservien pitäisi näkyä.

Jotkut ihmiset väittävät, että niiden pitäisi olla NOI-rajan alapuolella ja siksieivaikuttavat NOI:iin, kun taas toiset väittävät, että nettoliiketulojen on vastattava varauslisäyksiä kiinteistön todellisten käyttökustannusten huomioon ottamiseksi.

Meillä on tapana seurata jälkimmäistä lähestymistapaa, joten teemme niin kaikissa tässä olevissa malleissa; tämä lähestymistapa on myös konservatiivisempi ja lainanantajien suosima.

Pääomakustannukset

"Pääomakustannukset" viittaavat kuluihin tuotteisiin, joista on hyötyä useiden vuosien ajan.

Kiinteistöjen yleisimmät pääomakustannukset ovat pääomakustannukset (CapEx), vuokralaisten parannukset (TI) ja leasingpalkkiot (LC).

Yllä olevassa yksinkertaisessa kiinteistöpro-formassa ryhmittelemme nämä kohteet yhdelle riville ("CapEx, TIs ja LC"), mutta laskemme ne erikseen ja näytämme ne erillisillä riveillä monimutkaisemmissa malleissa.

CapExedustaa kohteita, jotka eivät koske yhtä vuokralaista, kuten uusi katto, hissi, ilmastointi, lämmitysjärjestelmä jne. (yleensä $ neliöjalkaa tai neliömetriä kohti).

CapEx voi vaihdella suuresti vuodesta toiseen kiinteistön iän ja kunnon mukaan.

Yksinkertainen laskelma:Jos bruttoneliöjalkaa kohti on 5 dollaria ja kiinteistössä on 50 000 bruttoneliöjalkaa, käyttöomaisuusinvestoinnit on 250 000 dollaria.

Vuokralaisten parannukset (TI)ovat yksittäisille vuokralaisille erityisiä kohteita, jotka maksetaan näille vuokralaisille kannustimina (lisäseinät, ovet jne.).

Yksinkertainen laskelma:Jos vuokralaisen TI:t vuokrattavaa neliöjalkaa kohti ovat 50 dollaria ja vuokralainen vuokraa 10 000 neliöjalkaa, TI:t ovat 500 000 dollaria ensimmäisen sisäänmuuton yhteydessä.

Ne TI:t tekeväteitoistuu joka vuosi – vain silloin, kun vuokralainen uusii vuokrasopimuksen tai uusi vuokrasopimus alkaa.

Leasing Commission (LC:t)maksetaan välitysyhtiöille ja agenteille uusien vuokralaisten löytämiseksi tai olemassa olevien vuokralaisten kanssa neuvottelemiseksi ja uusimiseksi.

LC:t perustuvat lähes aina prosenttiosuuteenvuokrasopimuksen kokonaisarvovuokra-ajan aikana.

Yksinkertainen laskelma:Vuokralainen allekirjoittaa viiden vuoden vuokrasopimuksen 10 000 neliöjalkaa, joka alkaa aluksi 50 dollarista vuokrattavaa neliöjalkaa kohti ja nousee sitten 52, 54, 56 ja 58 dollariin ajanjakson aikana.

Leasingpalkkiot ovat 5 % vuokrasopimuksen kokonaisarvosta näiden viiden vuoden aikana.

Siksi LC:t ovat 5 % * (50 $ + 52 $ + 54 $ + 56 $ + 58 $) * 10 000 = 135 000 $.

Kuten TI:t, LC:t syntyvätvainkun uusi vuokralainen muuttaa tai olemassa oleva uusiutuu.

HUOMAUTUS:Yksinkertaistimme tämän laskelman tässä Excel-esimerkissä emmekä ottaneet huomioon vuokrasopimuksen eskalaatioita, mutta monimutkaisemmassa versiossa tekisimme.

Liiketoiminnan nettotuotot ja kassavirta

Pro-Forman pohjalla on tärkeitä mittareita kiinteistön arvon arvioimiseksi ja sen suorituskyvyn määrittämiseksi kaupassa.

Nettotoimintatulo (NOI)on tehokas bruttotulo – toimintakulut ja kiinteistöverot.

Tämä kohde onsamanlainennormaalien yritysten käyttökatteeseen –pääomarakenteen kannalta neutraali ydinliiketoiminnan kassavirran mitta– mutta se ei ole sama asia.

Jos esimerkiksi vähennät varaosuudet, kuten me teemme, NOI heijastaa osittain pääomakustannuksia.

EBITDA sitä vastoin ei koskaan heijasta pääomakustannuksia, koska se ei sisällä käyttöomaisuusinvestointeja ja D&A.

NOI on kriittinen, koska kiinteistöt arvostetaan usein perustuen niiden ennakoituun NOI-arvoon jaettuna valitulla "pääomakorolla" (Cap Rate) tai "tuottolla".

Jos esimerkiksi kiinteistön arvioitu NOI on 5 miljoonaa dollaria ja alueen vastaavien kiinteistöjen ylärajat ovat 5%, tämän kiinteistön arvo voi olla 5 miljoonaa dollaria / 5 % = 100 miljoonaa dollaria.

Jos NOI-lukusi ovat poissa, myös arvostus on poissa.

Säädetty NOIon NOI – nettopääomakustannukset; se on samanlainen kuin Unlevered FCF normaaleille yrityksille, koska se on ydinliiketoiminnan kassavirta pääomakustannusten jälkeen, pääomarakennetta huomioimatta.

Mutta se ei olemelkosama kuin Unlevered FCF, koska Adjusted NOI ei sisällä tuloveroja, käyttöpääoman muutosta ja useita muita velattomaan FCF:ään liittyviä kohteita.

Vaikka olisit eri mieltä siitä, että käsittelemme reservejä NOI:ssa, sinun on silti vähennettävä varausvarat tässä osiossa – joten mukautettu NOI on sama.

Kassavirta omaan pääomaanon Adjusted NOI – velkapalvelu; se on melko lähellä pääomasijoittajien jakoja, joita kiinteistö voi tehdä vuosittain.

”Velkapalvelun” pääerät ovat velalle maksetut käteiskorot ja pääoman lyhennykset. Voit laskea nämä Excelin IPMT- tai PPMT-funktioilla tai tehdä sen manuaalisesti ehdoista riippuen.

Lähes kaikki kiinteistöhankinnat ja -kehitykset rahoitetaan osittain velalla, joten näet lähes aina kyseisen velan korkokulut pro-formalla.

Erot kiinteistö-pro-muodossa moniperheasunnoissa

Tässä opetusohjelmassa olemme keskittyneet kiinteistöpro-formaan sekalaisilletoimisto/vähittäiskauppaomaisuutta.

Sama pro-forma koskee myös teollisuuskiinteistöjä, koska vuokraehdot, tuotot ja kulut ovat samanlaiset.

Siinä olisi kuitenkin joitain pieniä eroja amoniperheen omaisuutta(eli kerrostalo, jossa vuokralaiset vuokraavat asuntoja), koska:

• Moniperheen vuokrasopimuksetovat lyhyempiä, yksinkertaisempia ja samankaltaisempia keskenään; ja
• Vuokralaisen parannuksetjaLeasingpalkkiotovat sen vuoksi paljon vähemmän merkittäviä.

Vuokralaiset ovat usein vastuussa yleishyödyllisistä palveluista, mutta eivät paljon muusta, joten kulukorvaukset saatetaan merkitä vain "Yhteiskäyttökorvauksiksi".

Ja koska vuokralaisia ​​ovat pikemminkin yksityishenkilöt kuin yritykset,on olemassa huomattava riski maksamatta jättämisestä.Tämä selittää, miksi näet "Bad Debt" -kohdan vähennyksenä Tulot-osiossa.

Pysäköintituloille voi myös tulla uusi rivikohta, miltä se kuulostaa.

Näytämme "Tappio vuokralle" kuvaamaan eroa markkinavuokrien ja paikan päällä olevien vuokrien välillä, mutta se oneiominaista moniperheisille – se voi esiintyä melkein missä tahansa pro-muodossa.

Tässä on esimerkki moniperheen pro-formasta, jossa tärkeimmät erot on korostettu:

Näiden uusien ominaisuuksien ja rivikohtien lisäksi tämä malli voi myös muuttua monimutkaisemmaksi, kun siihen lisätäänskenaarioita.

Kuinka rakentaa skenaariot kiinteistöpro-formaksi moniperheasunnolle

Kaikki sijoittaminen on todennäköisyyttä, joten sinun on harkittava, mitä tapahtuu, jos kauppa menee erittäin hyvin, keskimäärin tai erittäin huonosti.

Yleensä luot Perus-, Upside- ja Downside-tapauksia, joiden vuokra-, vapautumis-, luottotappio-, kulu-, TI- ja LC-arvot eroavat toisistaan.

Luottoanalyysissä keskityt perus-, ala- ja äärimmäisen huonon puolin tapauksiin, koska lainanantajat voivat hyötyä erittäin vähän.

Näissä skenaarioissa kaiken on oltava yhteydessä toisiinsa – jos tulee taantuma, vuokrat laskevat, vajaakäyttöaste nousee ja myös TI:t ja LC:t nousevat, koska vuokralaisten löytäminen on vaikeampaa.

Tässä moniperheesimerkissämme perustapaus edustaa tasaista, keskeytymätöntä markkinavuokran kasvua (3–5 %), samaa 3 %:n vajaakäyttöastetta, samaa 3 %:n luottotappiota, 2–4 %:n kulujen kasvua ja TI:t kasvavat 2 -4 % LC:n ollessa 3 % efektiivisestä vuokrasta.

Downside Case edustaa lievää taantumaa noin 2 vuoden ajan, joten markkinavuokrat laskevat, vajaakäyttö ja luottotappiot nousevat ~6 %:iin, kulut laskevat, TI:t kasvavat 10 % ja LC:t hyppäävät 8 prosenttiin efektiivisestä vuokrasta.

Ja Extreme Downside Case on samanlainen, mutta sillä on vielä huonommat luvut, mikä perustuu viime vuosikymmenien vakavimpaan taantumaan.

Voit nähdä, kuinka jotkin oletukset eroavat näissä skenaarioissa alla:

Yhdessä kaikki nämä erot luovat olennaisesti erilaisia ​​tuloksia efektiiviselle bruttotulolle (EGI) ja nettotoiminnalle (NOI) mallin viimeisenä vuonna:

• Perustapaus:
  • TEHDÄ:9,7 miljoonaa dollaria
  • ME:6,3 miljoonaa dollaria
• Huono tapaus:
  • TEHDÄ:8,6 miljoonaa dollaria
  • ME:5,6 miljoonaa dollaria
• Äärimmäinen haittapuoli:
  • TEHDÄ:8,1 miljoonaa dollaria
  • ME:5,2 miljoonaa dollaria

Skenaariot kertovat meille myös, että tälle kaupalle ehdotettu rahoitus 85 prosentin vipuvaikutuksella ei toimi, koska jotkut lainanantajat menettävät rahaa Extreme Downside Case -tapauksessa, ja myös osakesijoittajat pyyhitään pois.

Näemme tämän tarkastelemalla joitain eri sijoittajaryhmien tuottojen herkkyyttä täältä:

Kiinteistöt Pro-Forma hotellille

Hotellin pro-Forma on aivan erilainen ja enemmän kuin normaalin yrityksen tuloslaskelma, jossa tulot jaetaan huoneisiin ja ruoka ja juoma sekä kulut kiinteään vs. muuttuvaan luokkiin.

Myynti ja markkinointi sekä G&A voivat olla paljon suurempia, johdolle maksetaan korvauksia ja bonuksia, ja NOI-marginaalit ovat yleensä alhaisemmat kuin muilla kiinteistötyypeillä, kuten moniperheillä.

Tältä se saattaa näyttää NOI- ja Adjusted NOI -rivikohdissa: